양도세 비과세 요건? 이 글 하나로 정리해드립니다.

양도세 비과세 요건? 5분만 시간을 내어 이 글을 읽어보시면 다 이해되실 겁니다.

 

양도세 비과세 요건? 이 글만 보세요

 

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건이 복잡해졌습니다. 특히 올해부터 다주택자가 기존 주택 처분 후 1세대 1주택자가 되더라도 비과세 혜택을 바로 적용받지 못하게 되었습니다. 최종 1주택 개념이 도입되었기 때문이죠.

 

이승현 진진세무회계 대표 회계사님이 설명해주시는 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 요건과 최종 1주택자 개념에 대해 사례를 통해 살펴볼텐데요. 이 글만 꼼꼼하게 읽어보셔도 양도세 비과세 요건에 대해 80% 이상 이해할 수 있으실 거라 생각합니다.

 

1세대 1주택 비과세 요건은?

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유하면 됩니다. 단, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주를 해야 합니다. 거주 요건이 추가되었습니다.

 

여기서 많은 사람들이 헷갈려 하는 것이 있는데, 취득 후 조정대상지역에서 해제되거나, 반대로 취득 후 조정대상지역으로 지정된 경우 2년 거주 요건이 적용되는 겁니다. 정답은 취득 시점에 조정대상지역이면 추후 해제되더라도 2년 거주해야 합니다. 반대로 취득 후 지정된 경우 2년 거주 요건을 적용받지 않는다고 합니다.
 

 

잔금 낼 때 조정대상지역으로 바뀌면… 2년 채워야 할까?

 

위 질문을 다르게 한 번 보겠습니다. 그렇다면 주택을 매매할 때 계약금을 낼 때는 비조정대상지역이었지만 잔금 낼 때 조정대상지역으로 바뀌었다면 거주 요건 2년을 채워야 할까요? 정답은 잔금 납입일 기준으로 조정대상지역으로 바뀌면 2년 거주 요건이 생긴다 입니다. 

거주 요건을 채우지 않아도 비과세 적용받는 경우는?

 

사람들이 계약 당시 비조정대상지역이었으면 거주 요건이 없다고 생각하는 이유는? 소득세법 상 거주요건을 채우지 않아도 비과세를 적용하는 예외 조건이 있기 때문이죠. 먼저, 계약 당시 비조정대상지역이었는데 그 당시 전세대원이 무주택인 경우 잔금 때 조정대상지역이 되었더라도 거주 요건을 적용하지 않는다고 합니다.


다주택자에서 ‘최종 1주택’의 양도소득세 비과세 요건은?

 

올해부터 다주택자에서 1세대 1주택자가 되더라도 ‘최종 1주택’ 개념 도입으로 양도소득세 비과세 혜택을 받기가 어려워졌습니다. 최종 1주택 개념은 보유와 거주기간 산정 기준이 완전히 바뀌어 버렸습니다.

 
최종 1주택, 보유 기간 산정은 언제부터?

 

최종 1주택 규정은 3년 전부터 개정 되었지만 시행은 2021년 1월 1일 올해부터라는 점 명심하셔야 합니다. 그래서 최종 1주택 보유기간 산정을 오해한 다주택자들이 급하게 기존 주택을 처분하는 사례들이 나오기도 했죠.

최종 1주택 개념은 2주택 이상을 보유한 1세대 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우 1주택만 보유하게 된 날부터 2년을 보유해야 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

또한 2020년 12월 24일 유권해석에 따라 최종 1주택자 대상은 2021년 1월 1일 이후 현재 1주택만 보유하고 있는 경우 개정 규정이 적용되지 않습니다. 작년 주택을 매도하신 다주택자는 현재 1주택자이므로 적용받지 않습니다. 이들은 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간 산정은 해당 주택의 취득 시점부터라는 점 명심하세요!

최종 1주택, 거주 기간 산정 시점은 언제부터?

 

그렇다면 거주 요건을 갖춰야 하는 1세대 1주택 산정 기준은? 1편에서 1세대 1주택자 비과세 거주요건을 알아봤습니다. 취득 시점에 따라 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주 요건을 갖춰야 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다고 합니다.

 

2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정대상지역에 있는 주택만 남은 경우 최종 주택의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받기 위한 거주 기간은 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 계산됩니다.

 

최종 1주택, 증여도 적용될까요?

최종 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 적용 대상은 어디까지 적용받을까요? 2021년 2월 17일 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여, 용도변경하는 경우에도 적용받습니다. 종전 규정에는 소득세법 시행령 제 154조 1세대 1주택의 범위가 ‘양도’라고 한정되었는데 이를 처분으로 변경하였다고 합니다.


1세대 1주택, 장기보유특별공제율?

 

고가주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 해당되어도 9억원 초과분은 양도세를 납부해야 한다고 하네요. 대신 9억원 초과분에 대해서 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있답니다. 다만, 장기보유특별공제 혜택이 지난해까지 거주 2년만 하면 보유 기간에 따라 최대 80% 공제를 받을 수 있었죠. 하지만 올해부터 보유기간과 거주 기간을 분리하여 각 기간을 합산하여 공제율을 적용한다고 합니다.

예를 들어 1세대 1주택자가 4년을 거주하고 8년을 보유한 경우 장기보유특별공제율은 어떻게 될지 아시겠나요? 4년 거주 16%와 8년 보유 32%를 합산하면 48%의 장기보유특별공제율을 적용받는다는 사실 기억하시면 좋을 거 같습니다.

 

 

감사합니다.